Nordenfeltsgatan 7-11

Investeringsfastighet i Björneborg – cirka 3 030 kr/kvm och stark utvecklingspotential Nu erbjuds möjlighet att förvärva Kristinehamn Björneborg 2:13, en bostadsfastighet belägen på Nordenfeltsgatan 7, 9 och 11 i Björneborg, Kristinehamns kommun. Fastigheten ägs idag av Bostadsrättsföreningen Nordenfeltsgatan Fritid, som är i konkurs, och erbjuds till ett pris om 4 500 000 kronor. Enligt fastighetsregistret omfattar byggnaden cirka 1 485 kvm bostadsarea och fastigheten har en tomtareal om cirka 2 419 kvm. Köpeskillingen motsvarar därmed endast cirka 3 030 kr per kvm bostadsarea. Fastigheten är taxerad som hyreshusenhet, bostäder, typkod 320. Byggnaden är uppförd 1962 och taxeringsvärdet för 2025 uppgår till 5 002 000 kronor, varav 3 889 000 kronor avser byggnad och 1 113 000 kronor mark. Begärt pris understiger därmed taxeringsvärdet med cirka 502 000 kronor. Fastigheten kan vara särskilt intressant för en investerare som söker ett större bostadsbestånd till en mycket låg ingångsnivå per kvadratmeter och samtidigt vill få exponering mot den omfattande industriella utveckling som planeras i Björneborg och Kristinehamnsregionen. Ekonomisk sammanställning – indikativ kalkyl vid full uthyrning För att illustrera fastighetens möjliga intjäningsförmåga har en indikativ kalkyl upprättats med utgångspunkt från att fastigheten är fullt uthyrd och att en genomsnittlig hyresnivå om 1 250 kr/kvm och år kan uppnås. Kalkylen visar inte fastighetens verifierade nuvarande ekonomi. Den ska enbart ses som ett räkneexempel baserat på full uthyrning, en antagen marknadsmässig hyresnivå samt ett antal indikativa kostnadsposter. Indikativa intäkter Bostadsarea: ca 1 485 kvm Antagen genomsnittlig hyra: 1 250 kr/kvm/år Indikativ bruttohyresintäkt vid full uthyrning: 1 856 250 kr/år Motsvarande bruttohyra per månad: ca 154 688 kr Kalkylen förutsätter alltså full uthyrning av hela den angivna bostadsarean. Indikativa kostnader Som utgångspunkt för kostnadssidan har den externa värderingens kostnadsantaganden använts, med undantag för posterna administration och skötsel, vilka har tagits bort ur denna kalkyl. De återstående kostnadsposterna ska fortfarande endast ses som indikativa och har inte verifierats mot aktuell bokföring. Följande kostnadsposter ingår: * Försäkring: ca 41 000 kr/år * Värme: ca 292 000 kr/år * El: ca 82 000 kr/år * Vatten och sophämtning: ca 116 000 kr/år * Underhåll: ca 150 000 kr/år * Övrigt: ca 150 000 kr/år * Fastighetsskatt: ca 16 000 kr/år Indikativa totala kostnader: cirka 846 000 kr/år Det motsvarar en indikativ DOU om cirka 570 kr/kvm och år. Indikativt driftnetto Med ovanstående antaganden blir den indikativa kalkylen: Bruttohyresintäkt: 1 856 250 kr/år Indikativa drift- och underhållskostnader: ca 846 000 kr/år Indikativt driftnetto: ca 1 010 250 kr/år Vid ett pris om 4 500 000 kronor motsvarar detta en indikativ direktavkastning om cirka 22,5 procent före finansiering, skatt, transaktionskostnader, investeringar och andra kostnader som inte ingår i kalkylen. Sammanfattande nyckeltal Begärt pris: 4 500 000 kr Bostadsarea: ca 1 485 kvm Tomtareal: ca 2 419 kvm Pris per bostadskvm: ca 3 030 kr/kvm Taxeringsvärde: 5 002 000 kr Antagen hyresnivå: 1 250 kr/kvm/år Indikativ bruttohyra: ca 1 856 250 kr/år Indikativ DOU: ca 570 kr/kvm/år Indikativa kostnader: ca 846 000 kr/år Indikativt driftnetto: ca 1 010 250 kr/år Indikativ direktavkastning: ca 22,5 % Viktigt om den ekonomiska kalkylen Samtliga ekonomiska siffror ovan är endast indikativa. Beräkningen utgår från ett fullt uthyrt hus och en antagen genomsnittlig hyresnivå om 1 250 kr/kvm och år. Det innebär inte att fastigheten är fullt uthyrd idag eller att angiven hyresnivå faktiskt kan uppnås. Mäklaren har inte haft tillgång till tillräckligt underlag för att verifiera bland annat befintliga hyresavtal, faktiska hyresnivåer, betalningshistorik, hyresfordringar, nuvarande uthyrningsgrad, driftkostnader eller framtida underhållsbehov. Enligt uppgifter som mäklaren erhållit från boende ska tre lägenheter för närvarande vara vakanta. Den uppgiften har inte kunnat verifieras genom fullständig dokumentation från föreningen. De verkliga intäkterna och kostnaderna kan därför avvika väsentligt från kalkylen ovan. Mäklaren tar inget ansvar för riktigheten i angivna eller beräknade hyresnivåer, intäkter, kostnader, DOU, driftnetto, direktavkastning eller andra ekonomiska nyckeltal. Samtliga siffror ska enbart betraktas som en indikation och ett översiktligt räkneexempel. Varje köpare ansvarar själv för att verifiera samtliga ekonomiska förutsättningar och upprätta en egen investeringskalkyl. Björneborg – industriort med ett mycket intressant utvecklingsläge Björneborg är en mindre industriort i Kristinehamns kommun med en lång tradition av tillverknings- och processindustri. Det som gör orten särskilt intressant ur ett långsiktigt fastighetsperspektiv är den mycket stora industriella satsning som nu planeras i området. Kristinehamns kommun arbetar med ny detaljplan för industriverksamhet i Björneborg, där Verkan AB har för avsikt att etablera en helt ny anläggning för krutproduktion. Kommunen beskriver själv detta som en av de större aktuella industrisatsningarna i kommunen. (Kristinehamn) Verkan AB går vidare med planerad krutfabrik i Björneborg Verkan AB beslutade under våren 2026 att gå vidare med miljötillståndsprocessen för en planerad krutproduktionsanläggning i Björneborg. Lokaliseringsprocessen har varit omfattande. Inledningsvis undersökte bolaget områden i omkring 50 svenska kommuner. Under hösten 2025 återstod Kristinehamn och Borlänge som de två starkaste alternativen. Efter en samlad bedömning av bland annat tekniska, logistiska och regulatoriska förutsättningar valde Verkan därefter att gå vidare med Kristinehamn och Björneborg. (Kristinehamn) Det betyder att Björneborg har gått från att vara en av ett stort antal tänkbara lokaliseringar till att vara den plats där Verkan nu driver den fortsatta tillståndsprocessen. Bolaget har kommunicerat ambitionen att uppföra en mycket modern och säker anläggning för krutproduktion i området. Projektet är fortfarande beroende av bland annat miljötillstånd och fortsatt finansiering, men processen har alltså gått vidare från lokaliseringsstudie till konkret tillståndsarbete. (Kristinehamn) Upp till 450 nya arbetstillfällen Ur ett fastighetsperspektiv är omfattningen på den planerade verksamheten särskilt intressant. Enligt Region Värmland och Kristinehamns kommun kan etableringen skapa upp till cirka 450 arbetstillfällen. (Region Värmland) För ett mindre samhälle som Björneborg skulle en etablering av denna storlek potentiellt kunna få stor betydelse för den lokala arbetsmarknaden. Det handlar dessutom inte nödvändigtvis enbart om personer som arbetar direkt i själva produktionsanläggningen. En större industrietablering kan även generera efterfrågan på underleverantörer, entreprenörer, tekniska konsulter, transport- och logistikföretag, servicebolag och andra verksamheter. Hur stora sådana indirekta effekter faktiskt blir går inte att fastställa i nuläget, men en industriell etablering med hundratals arbetstillfällen är i sig betydande för en mindre ort. Möjlig påverkan på bostadsmarknaden Ur ett bostadsinvesterarperspektiv är utvecklingen särskilt intressant. Om fabriken uppförs och verksamheten bemannas i den omfattning som har kommunicerats kan efterfrågan på bostäder potentiellt öka i Björneborg och närområdet. Det kan handla om flera olika grupper: * permanentanställda som söker bostad i området * inflyttande tekniker och specialister * entreprenörer under bygg- och etableringsfasen * konsulter och projektpersonal * personal hos underleverantörer och serviceföretag En ökad arbetsmarknad kan i sin tur ge positiva effekter för lokal handel och service och potentiellt bidra till minskad vakans på bostadsmarknaden. Det är dock viktigt att framhålla att detta är möjliga framtida effekter och inte några garantier. Det går inte idag att fastställa vilken faktisk påverkan fabriken kommer att få på hyresnivåer, bostadsefterfrågan eller fastighetsvärden. Wallenberganknytning Satsningen har koppling till Wallenbergsfären genom FAM, som är ett långsiktigt privat ägarbolag med stark anknytning till Wallenbergsfärens industriella ägande. FAM beskriver själv sin verksamhet som aktivt och långsiktigt ägande. (FAM) Det är relevant ur ett investeringsperspektiv eftersom projektet därmed ingår i en ägarmiljö med lång historik inom svensk industri och industriell utveckling. Den planerade krutfabriken ska dessutom ses mot bakgrund av Sveriges ökade fokus på försörjningsberedskap, försvarsindustri och totalförsvar. Det innebär att satsningen inte enbart är en konventionell industrietablering utan ligger inom ett område som fått allt större strategisk betydelse för Sverige. Björneborg vald efter omfattande lokaliseringsprocess En viktig del i projektets utveckling är att Björneborg valdes efter en konkurrensutsatt lokaliseringsprocess. Verkan undersökte från början omkring 50 svenska kommuner. Därefter reducerades alternativen successivt tills Kristinehamn och Borlänge återstod som slutalternativ. Verkan beslutade sedan att gå vidare med Kristinehamn. (Region Värmland) Region Värmland framhåller bland annat infrastruktur, industriell kapacitet och kompetensförsörjning som viktiga delar i arbetet med etableringen. Regionen lyfter också fram den växande strategiska betydelsen av Svenska säkerhetsstråket. (Region Värmland) Valet av Björneborg kan därför ses som ett resultat av ortens och regionens samlade industriella och logistiska förutsättningar. Del av en större utveckling inom försvar och säkerhet Krutfabriken bör inte betraktas isolerat. Kristinehamns kommun lyfter idag sin roll inom Svenska säkerhetsstråket och Sveriges växande försvarssatsningar som en central del av kommunens näringslivs- och utvecklingsarbete. (Kristinehamn) Region Värmland beskriver också säkerhetsstråket som en viktig faktor bakom regionens ökande attraktivitet för investeringar inom säkerhetsindustri och avancerad tillverkning. (Region Värmland) I närområdet finns dessutom Karlskoga med en omfattande försvarsindustri, samtidigt som Kristinehamn åter fått en tydligare militär och totalförsvarsrelaterad roll. Det placerar Björneborg i ett geografiskt område där betydande offentliga och privata investeringar görs inom industri, säkerhet och försvar. Möjlig strukturell förändring för Björneborg För en mindre ort kan en industrietablering med potential att skapa upp till 450 arbetstillfällen innebära mer än enbart en ny arbetsgivare. På längre sikt skulle en sådan satsning potentiellt kunna påverka: * sysselsättningen * inflyttningen * efterfrågan på bostäder * efterfrågan på företagsboenden * lokal handel och service * entreprenadverksamhet * transporter och logistik * efterfrågan på kommersiella lokaler * behovet av kommunal infrastruktur. Vilka effekter som faktiskt uppstår går inte att förutse idag. Men ur ett investeringsperspektiv är kombinationen intressant: samtidigt som en omfattande industrietablering planeras i Björneborg kan här ett befintligt bostadsbestånd om cirka 1 485 kvm förvärvas till omkring 3 030 kr per kvadratmeter. Ett intressant långsiktigt investeringscase Fastigheten erbjuder en kombination av låg ingångsnivå och möjlighet till aktiv förvaltning. Vid ett pris om 4,5 Mkr erhålls ett större bostadsbestånd till omkring 3 030 kr/kvm. I det indikativa scenario som presenteras ovan – full uthyrning och en genomsnittlig hyresnivå om 1 250 kr/kvm/år – uppgår bruttohyresintäkten till cirka 1,86 Mkr per år. Efter indikativa drift- och underhållskostnader om cirka 846 000 kr per år, motsvarande cirka 570 kr/kvm, uppgår det indikativa driftnettot till cirka 1,01 Mkr per år. Det motsvarar en indikativ direktavkastning om cirka 22,5 procent på den begärda köpeskillingen. Därtill kommer den möjliga långsiktiga utvecklingen i Björneborg kopplad till den planerade krutfabriken, som enligt offentliga uppgifter kan skapa upp till cirka 450 arbetstillfällen. (Region Värmland) För en aktiv och långsiktig investerare kan kombinationen av låg ingångsnivå, befintlig bostadsarea och möjlig framtida industriell expansion därför vara särskilt intressant. Viktig information och friskrivning Bostadsrättsföreningen Nordenfeltsgatan Fritid är under likvidation och tillgången till information och dokumentation från föreningen har varit begränsad och knapphändig. Mäklaren har därför inte kunnat kontrollera eller verifiera samtliga uppgifter avseende bland annat: * antal och storlek på lägenheter * aktuella hyresavtal * faktiska hyresnivåer * betalningsstatus och eventuella hyresfordringar * aktuell uthyrningsgrad * faktiska driftkostnader * tekniskt skick * reparations- och underhållsbehov * andra ekonomiska eller juridiska förhållanden hänförliga till fastigheten. Enligt uppgifter som mäklaren erhållit från boende ska tre lägenheter för närvarande vara vakanta. Den uppgiften har inte kunnat verifieras genom fullständig dokumentation från föreningen. Samtliga ekonomiska uppgifter och beräkningar i denna presentation är endast indikativa. Kalkylen bygger på ett hypotetiskt scenario där fastigheten är fullt uthyrd och där en genomsnittlig hyresnivå om 1 250 kr/kvm/år uppnås. Mäklaren har inte verifierat att denna hyresnivå kan uppnås eller att angivna kostnadsnivåer motsvarar fastighetens faktiska framtida kostnader. Poster för administration och skötsel har inte inkluderats i den indikativa kalkylen. Mäklaren tar inget ansvar för riktigheten i beräkningar av hyresintäkter, kostnader, DOU, driftnetto, direktavkastning eller andra ekonomiska nyckeltal. Uppgifterna lämnas endast för att illustrera ett möjligt scenario och får inte betraktas som utfästelse, garanti eller prognos. Köparen ansvarar själv för att kontrollera samtliga uppgifter och rekommenderas att genomföra egen ekonomisk, juridisk och teknisk due diligence samt upprätta en självständig investeringskalkyl före ett eventuellt förvärv. Även uppgifterna om Verkan AB:s planerade etablering är framtidsinriktade. Verkan har valt Björneborg för nästa fas och miljötillståndsprocessen pågår, men anläggningen är ännu inte i produktion och projektets genomförande är beroende av bland annat erforderliga tillstånd och finansiering. (Kristinehamn) Uppgifter om framtida arbetstillfällen, inflyttning, bostadsefterfrågan, hyresutveckling eller värdeutveckling innebär därför inte någon garanti för fastighetens framtida ekonomiska utveckling.