Lödarevägen 8

LÖDAREVÄGEN 8 – INDUSTRIFASTIGHET I ETT AV SVERIGES STARKASTE INDUSTRIKLUSTER Nu erbjuds en sällsynt möjlighet att förvärva en välskött och funktionell industrifastighet i Karlskoga – en marknad som under de senaste åren genomgått en mycket stark strukturell förändring, driven inte minst av den omfattande expansion som sker inom svensk och europeisk försvarsindustri. Fastigheten Karlskoga Vänern 7 omfattar cirka 1 145 kvm fördelat på produktionsytor, lager och kontor och är belägen på en tomt om cirka 3 880 kvm. Lokalernas sammansättning med produktion, lager, personalutrymmen och kontor gör fastigheten lämpad för ett brett spektrum av industriella verksamheter och underleverantörer. Fastigheten kommer enligt nuvarande planering att bli vakant i slutet av året när befintlig verksamhet flyttar till nya lokaler, vilket ger en kommande köpare möjlighet att själv disponera fastigheten eller etablera nya hyresgäster. Fastigheten har under senare år genomgått ett flertal betydande tekniska investeringar. Bland annat installerades ny ventilationsanläggning 2021, stora delar av fönsterbeståndet byttes omkring 2020, en ny luft/vattenvärmepump installerades 2024 och LED-belysning har successivt installerats under perioden 2020–2025. Fasaden har även målats om under 2021–2022. OVK och brandskyddsdokumentation finns enligt tillhandahållet material. Sammantaget ger detta en fastighet med en moderniserad teknisk profil och ett begränsat bedömt kortsiktigt underhållsbehov. KARLSKOGA – EN INDUSTRIMARKNAD I EN EXCEPTIONELL EXPANSIONSFAS Det som framför allt särskiljer fastigheten är dess geografiska placering. Karlskoga befinner sig mitt i ett av Sveriges mest strategiskt betydelsefulla industriella kluster, med en koncentration av verksamheter inom avancerad tillverkning, vapensystem, ammunition, robotteknik, artilleri och försvarsrelaterad ingenjörsverksamhet. Utvecklingen är inte enbart konjunkturell. Den europeiska säkerhetspolitiska situationen, Sveriges medlemskap i Nato och kraftigt ökade försvarsanslag i Sverige och övriga Europa har förändrat förutsättningarna för hela den svenska försvarsindustrin. Karlskoga är en av de orter där denna förändring blir särskilt tydlig. Två av de mest betydelsefulla aktörerna är Saab Dynamics och BAE Systems Bofors, vilka tillsammans med ett stort antal underleverantörer och specialistföretag skapar ett mycket omfattande regionalt industriellt ekosystem. Saab beskriver själva Dynamics som ett av koncernens snabbast växande affärsområden, med mycket stark efterfrågan inom bland annat Ground Combat och Missile Systems. Vid Saabs Capital Markets Day i Karlskoga 2025 betonade bolaget fortsatt kapacitetsutbyggnad, industrialisering och automation som centrala delar i strategin för att möta den ökande efterfrågan. Expansionen märks även fysiskt i Karlskoga. Saab uppger i sin årsredovisning att bolaget genomför omfattande investeringar vid Björkbornsområdet i Karlskoga för att väsentligt öka produktionskapaciteten och effektiviteten inom Dynamics. Den lokala infrastrukturen byggs samtidigt ut för att kunna hantera industrins expansion. Karlskoga kommun beskriver hur försvarsindustrin vuxit kraftigt under de senaste fyra åren och skapat tusentals nya arbetstillfällen. För att möta utvecklingen har kommunen tillsammans med Saab bland annat anlagt en ny cirka 1,5 kilometer lång tillfartsväg till Björkbornsområdet. Det industriella området planeras dessutom att växa från drygt 300 hektar till omkring 700 hektar, motsvarande omkring sju miljoner kvadratmeter mark. Det är svårt att överskatta betydelsen av en sådan expansion för den lokala marknaden för industri- och verksamhetslokaler. När stora industribolag ökar produktionen skapas efterfrågan inte enbart på deras egna anläggningar. Expansionen fortplantar sig genom hela leverantörskedjan och skapar behov hos företag inom exempelvis mekanisk bearbetning, komponenttillverkning, elektronik, logistik, lagerhållning, installation, automation, service, verkstad och tekniska konsulttjänster. MILJARDINVESTERINGAR OCH KRAFTIGT ÖKANDE PRODUKTIONSKAPACITET Saabs satsning inom Dynamics är mycket omfattande. Extern rapportering under 2026 har beskrivit investeringar på över fem miljarder kronor kopplade till expansionen inom Dynamics, samtidigt som produktionstakten vid verksamheten i Karlskoga enligt samma uppgifter byggs ut mycket kraftigt. Denna utveckling ska ses mot bakgrund av en exceptionellt stark orderbok och ett behov av att snabbt öka kapaciteten för bland annat avancerade vapensystem. Redan för 2024 redovisade Saab Dynamics en orderstock om 78,9 miljarder kronor, en försäljning om 14,6 miljarder kronor och en tillväxt om 31 procent. Under samma år tillkom 580 nya medarbetare inom affärsområdet och Saab beskrev omfattande kapacitetsutbyggnader för att kunna möta efterfrågan. Utvecklingen fortsätter samtidigt genom stora internationella och nationella beställningar. Saab har kommunicerat en strategi där kapacitetsutbyggnaden ska fortsätta med hög takt och där produktionen ska industrialiseras och automatiseras ytterligare för att kunna hantera den långsiktiga efterfrågan. Även BAE Systems Bofors förstärker sin kapacitet. Under 2026 slutförde BAE Systems Bofors förvärvet av Aston Harald Mekaniska Verkstad AB i Kristinehamn, en strategisk leverantör inom precisionsmekanik och avancerad komponentbearbetning. BAE Systems anger uttryckligen att förvärvet genomförs för att stärka produktionskapacitet, leveransförmåga och leveranssäkerhet för bland annat ARCHER, TRIDON Mk2, Combat Vehicle 9040 samt marina 40- och 57-millimeterssystem. Bolaget beskriver Karlskogaregionen som ett försvarsindustriellt kluster där såväl BAE Systems Bofors som dess leverantörer ingår. Efterfrågan understöds dessutom av mycket stora försvarsbeställningar. Sverige beslutade exempelvis 2025 att beställa ytterligare 18 ARCHER-system som en del av ett artilleripaket värt omkring 300 miljoner USD. BAE Systems meddelade vidare i slutet av 2025 kontrakt värda cirka 171 miljoner USD avseende avancerad programmerbar 40- och 57-millimetersammunition till Sverige och Finland. Sammantaget innebär detta att Karlskoga inte enbart gynnas av ett enskilt stort industriprojekt. Regionen befinner sig i centrum för en bred och långsiktig kapacitetsuppbyggnad inom europeisk försvarsproduktion, där såväl fastigheter, infrastruktur, personalförsörjning som leverantörskedjor måste skalas upp parallellt. STRUKTURELL EFTERFRÅGAN PÅ INDUSTRILOKALER För en kommersiell fastighetsköpare är detta av särskild betydelse. Den industriella expansion som pågår skapar ett marknadsläge där väl fungerande lokaler för produktion, lager och teknisk verksamhet får en allt viktigare funktion. Lödarevägen 8 erbjuder en kombination som är svår att återskapa genom nyproduktion på kort sikt: befintliga produktionsytor, lager, kontor och personalutrymmen i en etablerad industrimiljö, samtidigt som fastigheten blir tillgänglig i en marknad präglad av kraftig industriell expansion. Prospektet anger också att vakansgraden för funktionella industrilokaler i Karlskoga är mycket låg och att efterfrågan i många fall överstiger utbudet, särskilt inom lokaler lämpade för produktion och industriell verksamhet. Den kommande vakansen bör därför inte enbart betraktas som frånvaro av befintligt kassaflöde, utan som en strategisk möjlighet för nästa ägare. För en industriell köpare innebär vakansen möjlighet att tillträda lokaler utan att behöva invänta befintliga hyresavtal. För en fastighetsinvesterare innebär den möjlighet att aktivt positionera fastigheten mot den växande grupp företag som söker lokaler i regionen och att etablera en ny hyresstruktur utifrån rådande marknadsförutsättningar. Fastigheten kan exempelvis vara särskilt intressant för underleverantörer till Saab, BAE Systems eller andra bolag inom försvars- och tillverkningsindustrin, men även för traditionell verkstadsindustri, lager-, service- och logistikverksamheter samt företag som behöver kombinera produktion och administration inom samma fastighet. FASTIGHETENS UTFORMNING Fastighetens cirka 1 145 kvm är enligt underlaget fördelade på ungefär 55 procent produktionslokaler, 23 procent lager och 22 procent kontor. Det ger en balanserad lokalstruktur där produktion och verkstad kan kombineras med lagerhållning och administrativa funktioner. Tomtarealen om cirka 3 880 kvm skapar samtidigt goda externa ytor kring byggnaden. Fotografierna i prospektet visar en lättillgänglig industrifastighet med markytor för parkering, angöring och verksamhetsrelaterade transporter samt en byggnad där produktions- och verkstadsdelarna kompletteras av kontor, konferensrum, personalutrymmen och bastu. Fastigheten är ursprungligen uppförd 1962 med värdeår 1972. Taxeringsvärdet för 2025 uppgår enligt underlaget till 2 396 000 kronor och uttagna pantbrev uppgår till 2 900 000 kronor. Driftkostnaderna för 2025 uppges till cirka 245 662 kronor per år, bestående av el inklusive nät och handel om 227 322 kronor, vatten och avlopp om 13 328 kronor samt renhållning om 5 012 kronor. Elförbrukningen uppgick till cirka 133 934 kWh och vattenförbrukningen till cirka 125 m³. Kostnaderna har enligt prospektet burits av hyresgästen. TEKNISK STATUS OCH GENOMFÖRDA KONTROLLER Fastigheten är väl omhändertagen och har under senare år genomgått flera betydande tekniska investeringar och kontroller. Ny ventilationsanläggning installerades 2021, stora delar av fastighetens fönster byttes omkring 2020, ny luft/vattenvärmepump installerades 2024 och LED-belysning har successivt installerats under perioden 2020–2025. Fasaden har även målats om under 2021–2022. Utöver dessa investeringar är fastigheten energideklarerad och elrevision, brandskyddskontroll samt OVK har genomförts. Detta ger en köpare en god teknisk utgångspunkt och innebär att flera av de centrala kontroller som är relevanta för en industri- och verksamhetsfastighet redan är utförda. Den samlade dokumentationen och de genomförda åtgärderna bidrar till en högre transparens inför ett förvärv och minskar osäkerheten kring fastighetens tekniska status. För såväl en fastighetsinvesterare som en egenbrukare innebär detta bättre förutsättningar att planera framtida drift, investeringar och verksamhetsanpassningar. Tillsammans med den kommande tomställningen skapas därmed en ovanligt flexibel situation där nästa ägare får möjlighet att ta över en kontrollerad, tekniskt uppgraderad och fullt disponibel industrifastighet i ett av Sveriges starkaste industriella tillväxtområden. EN SÄLLSYNT POSITION PÅ KARLSKOGAS INDUSTRIMARKNAD Lödarevägen 8 representerar sammantaget en möjlighet att förvärva en funktionell och tekniskt uppgraderad industrifastighet i en stad där industrins betydelse snarare förstärks än minskar. Karlskogas mångåriga industriella kompetens kombineras i dag med en av de mest omfattande kapacitetsutbyggnaderna inom svensk försvarsindustri i modern tid. Saab, BAE Systems Bofors och deras leverantörsnätverk expanderar, offentliga och privata investeringar genomförs samtidigt och infrastrukturen byggs ut för att kunna bära den nya industriella volymen. För fastighetsmarknaden innebär detta ett exceptionellt intressant utgångsläge. Varje ytterligare produktionslinje hos de stora försvarsbolagen skapar i praktiken nya behov genom flera led av underleverantörer och serviceföretag. Det ger Karlskogas industriområden en efterfrågebild som i betydande utsträckning drivs av långsiktiga strukturella faktorer snarare än enbart den normala lokala konjunkturen. Mot denna bakgrund bedöms Lödarevägen 8 vara särskilt intressant för såväl industriella slutanvändare som fastighetsinvesterare som söker exponering mot en av Sveriges mest expansiva industriregioner. Den kommande vakansen, fastighetens flexibla lokalstruktur, genomförda tekniska investeringar och Karlskogas exceptionellt starka industriella utveckling skapar tillsammans ett investeringscase med god potential för både egen användning, nyuthyrning och långsiktig värdeutveckling. Fastigheten ägs av aktiebolag och avses överlåtas genom försäljning av aktier. För mer info om processen kontakta Lejon! Fastigheten kommer att tomställas inom de närmaste månaderna då Karlskoga Automation lämnar lokalerna och flyttar sin verksamhet. Förvärvaren får därmed tillgång till en fullt disponibel industrifastighet i ett marknadsläge där efterfrågan på funktionella produktions-, lager- och verksamhetslokaler i Karlskoga är mycket stark. Fastigheten omfattar cirka 1 145 kvm med en väl avvägd kombination av produktionsytor, lager och kontor. Den kommande vakansen skapar två tydliga förvärvsmöjligheter. För en fastighetsinvesterare innebär tomställningen möjlighet att förvärva fastigheten och därefter aktivt söka och etablera en ny långsiktig hyresgäst. Det ger den nya ägaren möjlighet att utforma hyresförhållandet från grunden och positionera fastigheten mot den starka efterfrågan som finns från industri-, produktions- och underleverantörsbolag i Karlskogaregionen. Samtidigt är fastigheten särskilt intressant för en egenbrukare som står inför expansion eller etablering i Karlskoga och har behov av egna produktions-, lager- eller verkstadslokaler. Till skillnad från en uthyrd investeringsfastighet behöver en sådan köpare inte invänta att befintliga hyresavtal löper ut, utan kan efter överenskommet tillträde disponera fastigheten för den egna verksamheten. Tomställningen bör därför inte primärt ses som en traditionell vakansrisk, utan som en möjlighet att förvärva en flexibel industrifastighet utan långsiktigt bundna hyresförhållanden. Detta är särskilt betydelsefullt i Karlskoga, där den omfattande expansionen inom försvars- och tillverkningsindustrin skapar behov av lokaler för såväl större industribolag som deras underleverantörer, serviceföretag och andra verksamheter i den industriella värdekedjan. För en investerare innebär detta potential att identifiera en ny hyresgäst och skapa ett modernt, långsiktigt hyresavtal utifrån aktuella marknadsförutsättningar. För en industriell aktör innebär det istället en ovanlig möjlighet att förvärva och själv disponera en befintlig och tekniskt uppgraderad produktionsfastighet i Karlskoga utan att behöva genomföra ett tidskrävande nybyggnadsprojekt. Kombinationen av den förestående tomställningen, fastighetens befintliga standard och Karlskogas starka industriella utveckling gör därför Lödarevägen 8 intressant för såväl den aktive fastighetsägaren som söker ett värdeskapande uthyrningscase som för egenbrukaren som söker lokaler för omgående eller framtida expansion.