Skriv ut

Skapa PDF

Bryggavägen 94A

ekerö

Byggrätt för lägenhetshotell ca 1 km från Ekerö centrum.

Fakta

Typ av mark

Övrigt

Pris

18 500 000 kr

Tomtarea

2 996 m²

Karta

Information

Beskrivning

Byggrätt för lägenhetshotell på Ekerö, ca 1 km från Ekerö C. Bygglov finns för 58 lägenheter med en sammanlagd boarea på 2 250 kvm. Projektet kan verkställas i brf-form alternativt hyras ut till hotelloperatör. Hyresgäst finns som är beredd att teckna ett 20-årigt hyreskontrakt till marknadsmässig hyra. FASTIGHETSBESKRIVNING Fastigheten utgörs av en plan obebyggd tomt med en areal på 2 998 kvm. Gällande bygglov avser två identiska byggnader i två plan. Bygglovet avser byggnation av  58 hotellägenheter. Lägenheterna kommer att ha rymliga kök och vissa lägenheter kommer att ha fransk balkong. Lägenheterna på övervåningen kommer att ha loft.   Bygglovet omfattar en boarea på 2 250 kvm samt rätt att bygga gemensamhetsytor avsedda för bl a trapphus, hiss, reception och förråd på ca 350 kvm. Den totala bruksarean enligt bygglovet uppgår således till ca 2 600 kvm. På tomten kommer 34 p-platser med elstolpe att iordningsställas. Lägenheterna kommer att vara på 1 -3 rum och ha en boarea på 30, 45 respektive 75 kvm. Det blir 28 st lgh om 1 rok på 30 kvm, 28 st lgh om 2 rok på 45 kvm och 2 st lgh om 3 rok på 75 kvm. PROJEKTET Projektet är förberett för att verkställas i bostadsrättsform, där tanken är att varje hotellägenhet blir en bostadsrättslägenhet möjlig att sälja på den öppna marknaden. Köparen av projektet avgör givetvis själv vilken upplåtelseform som skall användas. Utöver bostadsrättsalternativet finns möjlighet att köparen behåller fastigheten och driver hotellet i egen regi alternativt att fastigheten hyrs ut till en hotellentreprenör som driver lägenhetshotellet. Nedan visas hur affärsmodellen skulle kunna se ut i de olika alternativen.   1. Fastigheten hyrs ut till en hotelloperatör Vi bedömer att den marknadsmässiga hyran uppgår till ca 5 500 000 kr/år. Fastighetsägaren står för fastighetsförsäkring och periodiskt underhåll, vilket uppskattas till en kostnad på 150 000 kronor per år. Driftnettot blir då 5 350 000 kr. Med en köpeskilling på 18 500 000 kr samt en byggkostnad på 40 000 000 kronor, enligt den byggkostnadskalkyl som upprättats, d v s  en total investerigskostnad på 58 500 000 kr, ger detta alternativ en direktavkastning på total investeringsvolym på drygt 9,1%. För den köpare som önskar sälja fastigheten vidare i steg två är vår bedömning att fastigheten kan säljas till en direktavkastning på mellan 5,5% och 6%, d v s mellan ca 89 000 000 kr och 97 000 000 kr, vilket skulle innebära ett överskott i projektet på mellan ca 30,5 och 58,5 mkr.   2. Hotellet drivs genom eget driftsbolag Köparen kan välja att driva hotellet genom ett eget driftsbolag, vilket gör att köparen även kan tillgodoräkna sig vinsten och värdet från driftsbolaget. Detta alternativ är för den köpare som är intresserad och kunnig inom hotellbranschen och som vill bygga värde genom att vara aktiv i hela processen.   Köpare i denna kategori kan vara något av de bolag som driver lägenhetsuthyrning eller hotell idag. De kan köpa projektet, uppföra byggnaden och driftsätta hotellet och driftbolaget. Därefter kan köparen givetvis välja att behålla både fastigheten och driftbolaget alternativt sälja driftbolaget och/eller fastigheten.   3.     Driva projektet i Brf-form          Om köparen väljer bostadsrätt som upplåtelseform är vår bedömning att den primära köparkategorin kommer att utgöras av mindre investerare som vill hitta alternativ till att placera sina pengar på börsen, d v s man köper en bostadsrättslägenhet i hotellet mot en garanterad avkastning, vilken garanteras genom att driftsbolaget (hyresgästen i alternativ 1) tecknar ett hyreskontrakt på samtliga hotellägenheter. De som köper lägenheterna åtar sig att hyra ut lägenheterna till driftsbolaget till en fastställd hyra. De lägenheter som ev inte säljs behåller köparen för egen räkning och hyr själv ut dessa till operatören.  I ett utkast till ekonomisk plan som tagits fram ser affärsmodellen ut enligt nedan. Ett lån läggs i föreningen om 16 500 kr per kvm, d v s 37 125 000 kr. Lägenheterna säljs för 30 000 kr per kvm, d v s totalt 67 500 000 kr. Kallhyran från driftsbolaget sätts till 5 500 000 kr, (den bedömda marknadshyran) Till detta kommer hyrestillägg för uppvärmning och övrig drift, vilket uppskattas till ca 800 000 kronor, vilket ger ett totalt hyresvärde på 6 300 000 kronor per år. I detta alternativ får köparen ett slutvärde på ca 105 000 000 kr. Drar man av byggkostnaden på 50 000 000 kr (inklusive moms för att det ska gå att sälja till privatperson) och köp av projektet för 18 500 000 kr gör köparen en vinst på ca 36 500 000 kr på investerade 68 500 000 kr eller drygt 53 % på den totala investeringsvolymen. Enligt den ekonomiska planen kommer avgiften till bostadsrättsföreningen att vara 759 kr/kvm/år. Den garanterade hyresintäkten enligt ovanstående exempel uppgår till 2 800 kr/kvm/år. Driftnettot för köparen blir 2 041 kr/kvm/år, vilket med en köpeskilling på 30 000 kr/kvm ger en garanterad och arbetsfri direktavkastning till köparen på 6,8%. Vid en privat belåning på 70% en en ränta på 2% motsvarar detta en avkastning på eget kapital på ca 17,7%. Givetvis kan man välja att göra en bostadsrättsförening utan krav på uthyrning till driftsbolag där köparen nyttjar lägenheten för eget bruk och/eller hyr ut den. Då får köparen av lägenheterna inte den garanterade avkastningen, men de får å andra sidan en flexibilitet i nyttjandet samtidigt som det kan finnas potential att få större hyresintäkter än de som i detta exempel garanteras via driftsbolaget. Då det är möjligt att folkbokföra sig på en hotellägenhet kan detta alternativ också vara av stort intresse för många köpare. För den köpare som önskar är mycket i processen förberett och klart genom säljarens försorg. Det finns ett färdigt genomarbetat koncept med bl a nedanstående delmoment förberedda, vilka för den som önskar kan nyttjas i sin helhet: -  färdig byggkalkyl för byggnationen -  färdigt bygglov för lägenhetshotell -  ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen Samtliga kostnader för ovanstående är redan tagna och lägenheterna bör kunna säljas på ritning (brf-alternativet). Estimerad byggtid enligt erhållen offert är 9-12 månader från beställning till slutbesiktning.   EKONOMI Vid ett bostadsrättsupplägg har säljaren räknat med nedanstående ekonomiska variabler. Anskaffningskostnad: 18 500 000 kr Byggkostnad enligt byggkalkyl: 50 000 000 kr (inkl moms) Lån i bostadsrättsföreningen: 37 125 000 kr (16 500 kr/kvm) Insatser: 67 500 000 kr (30 000 kr/kvm) Medd ovan angivna antaganden skulle projektet i bostadsrättsform generera ett överskott på i storleksordnngen 36 125 000 kronor.     OMGIVNING/NATUR Fastigheten är belägen i ett område ca 1 km från Ekerö Centrum som består av fastigheter för lättare industri och handel blandat med privatbostäder. Omgivningarna karakteriseras av lantlig miljö och delvis öppna landskap. KOMMUNIKATIONER Ca 100 meter till busshållplats för lokalbuss till Ekerö C för vidare resa med buss till Brommaplan. Restid från Ekerö C till Brommaplan är 18 minuter. Förbifart Stockholm Förbifart Stockholm är en påbörjad ny motorvägsförbindelse genom västra Stockholm som kommer att förenkla vardagen och skapa möjligheter för fortsatt utveckling i en starkt växande region. Leden kommer att gå från dagens E4/E20 i Kungens Kurva i söder till Häggvik norr om Stockholm. Största delen av vägen, drygt 17 av 21 kilometer, föreslås gå itunnel. Byggstarten skedde 19 augusti 2014 och byggtiden är minst åtta år. Med Förbifart Stockholm blir det möjligt för Ekeröborna att nå Stockholms norra och södra delar utan att behöva passera Brommaplan. Det leder till minskad trafik förbi världsarvet Drottningholm. Huvudtunneln för Förbifart Stockholm passerar under Lovön. Förbifart Stockholm ansluter till väg 261, Ekerövägen vid två cirkulationsplatser; en vid Edeby för trafik söderut/söderifrån och en vid Tillflykten för trafik norrut/norrifrån. Ekerövägen breddas till fyra körfält och Lindötunneln kompletteras med ett nytt tunnelrör för att klara två körfält i varje riktning. I anslutning till busshållplatserna vid Tillflykten och Edeby byggs gång- och cykelpassager under Ekerövägen. På hållplatserna stannar bussar som trafikerar både Förbifart Stockholm och Ekerövägen. Projektet med Förbifart Stockholm kommer under de ca 8 år byggperioden pågår att skapa enorm efterfrågan på bostäder, både tillfälliga och permanenta i och runt Ekerö, och framförallt kommer möjligheten att snabbt ta sig till och från Ekerö att förbättras radikalt när förbifarten är klar.   NÄRSERVICE Stort utbud av service i Ekerö Centrum, ca 1 000 meter från fastigheten.

Övrigt

Planbestämmelser

Detaljplan: Ekebyhov 1:1,1:394 m.fl(brygga industriområde) (2006-08-31)

Gemensamhets-anläggningar

Gemensamhetsanläggning Ekerö EKEBYHOV GA:11

Storlek

2 996 m²

Ekonomi

Pris

18 500 000 kr

Typkod

310

Dokument

Länkar

Sökhjälp